不動産法規編
Q
開発許可制度改正について
店舗付き住宅の建設は不可になってしまうのでしょうか 11月30日からの都市計画法の開発許可制度の改正において、愛知県では「併用住宅」いわゆる店舗付き住宅の建設は不可になってしまうのでしょうか？
関連してもう１点お願いします。もし、新たな併用住宅の建設が不可だった場合、「都市の秩序ある整備を図るための都市計画法等の一部を改正」の以前に併用住宅を建てていて、何年か後に併用住宅を建て直したい場合はどうなるのでしょうか？
A
都市計画法の改正ですので、愛知県だけではなく全域で併用住宅は出来なくなります。以前許可を取って許可通りのものを建築されて、そのまま店舗の営業を継続されて、その後も許可通りの営業をされる方は、建替えは可能だと聞いております。
詳しくは、最寄りの役所にて確認をお願いします。ご存知かとは思いますが、市街化調整区域での店舗併用住宅の建築です。
Q
要資格って何？
よく「要資格」という記載があります。どういったことなのか、詳しくしりたいのですが、教えてください。
土地の購入時の条件に、よく「要資格」という記載があります。
どういったことなのか、詳しくしりたいのですが、教えてください。ちなみに、私は江南市に住んでいます。
A
用語解説（調整区域区域内の資格とは） 1.昭和45年11月23日以前より当該市街化調整区域既存集落に継続して生活の本拠が有り、賃貸住宅（市営住宅含む）にお住すまいの方、又は、その方の子供、孫。
2.昭和45年11月23日以前より当該市街化調整区域既存集落に継続して生活の本拠が有り、自己用住宅所有の方の子供、孫。
3.都市計画法34条の1号の許可が受けられる業種．店舗又は、店舗併用住宅（サービス業）
日常生活上必要な物品の販売、加工、修理を営むための店舗等の施設以上が概要になりますが、実際に土地を購入・住宅を建築する前に具体的な案件としてご相談いただければと思います。
Q
要資格者について
当該市街化調整区域既存集落とは、どのような単位をいうのですか？ 要資格の相談を見ました。
そこで、質問したいのですが…
当該市街化調整区域既存集落とは、どのような単位をいうのですか？
私は今江南市に住んでいますが、実家は一宮市です。家族代々、その土地に暮らしています。
この場合、実家の当該市街化調整区域既存集落の土地を購入して、家を建てることができますか？
A
当該市街化調整区既存集落の件 1.当該集落内には、小・中学校、鉄道の駅もしくはバス停留所、日用品店舗、旧町村役場、病院若しくは診療所等の会社生活に係る施設のいずれかが存すること。
2.原則として、市街化調整区域内におおむね200以上の建築物が連たんしていること。
3.当該集落に係る戸数密度が、当該市街化区域に係る計画戸数密度とほぼ同程度にあるものであること。
以上、独立して一体的な日常生活圏を構成している集落であって、原則として農用区域等積極的に保存すべき区域を除いた区域です。少し難しいかもしれませんが、これが都市計画法に記載されてます文面です。
次に、ご実家が昭和45年11月23日以前から市街化調整区域にお住いであれば要資格の適格者での土地を購入をして、住宅建築は可能であります。
Q
市街化調整区域について
宅地部分に家を建てたいのですが、こういう場合も開発許可が必要なのでしょうか？
親所有の土地に建築を考えている者ですが、なにぶん無知なものでいろいろ教えて頂きたいのです。
土地は調整区域内のようなのですが、その土地は3年ほど前に購入した土地で8割ほどが宅地で残りが農地となっているようです。
その宅地部分に家を建てたいのですが、こういう場合も開発許可が必要なのでしょうか？
許可が必要な場合、申請してどれくらいで許可がおりるものなのでしょうか？
またホームメーカーなどと契約する前に許可がおりていないといけないものなのでしょうか？どうか教えて下さい。
A
市街化調整区域の宅地を、親が購入された土地ですが、旧宅地（Ｓ45.11.23以前の宅地）及び新宅地（旧宅以後の宅地）に分かれますが、どちらになるのかは分かりませんが、どちらにしても建築許可が必要となります。新宅地の場合は、お客様にその土地に建築できる資格が必要となりますのでよく確認をして下さい。
許可としては約1ヶ月弱で下りると思います。建物契約とは関係ありませんが、許可を提出される場合には計画建物の平面・立面図が必要となりますので許可が下りている、下りてないは関係がありません。
Q
市街化調整区域の増築について
店舗部分の増築は、許可を受けなければならないのでしょうか？ はじめまして。
現在、市街化調整区域内にて農地を購入し農地転用をして店舗兼住宅を建てて2年少々経ちます。店舗部分の増築は、許可を受けなければならないのでしょうか？
又、廃業して店舗部分を居住用にリフォ―ムすることは可能でしょうか？身障者となった父親と同居したいので色々思案しております。
税の問題、建築確認など行政との問題について教えてください。
A
調整区域内の店舗付住宅として許可を受けた物件は増築の確認許可が必要となります。
又廃業して店舗部分を居住用にとのことですが、許可を受けられたときに誓約書に転売及び用途変更をしませんと住所、氏名に実印を押されたと思いますので基本的には住宅に変更することは出来ません。
出来るとすれば、お客様に調整区域を購入される資格があって許可の変更、取り直しをすることが可能だと思います。税の問題については、各市町村の窓口でお尋ねください。
Q
市街化調整区域の構築物について
カーポートや門をつくるという理由で農地転用は可能でしょうか？
市街化調整区域の農地を一部宅地に転用し、住宅を建てました。市街化調整区域についてあまり知識がないので教えていただきたいのですが、地目が農地となっている畑に車を駐車したり、カーポートや門を作ることはできないのでしょうか？カーポートも構築物になるのですか？
実は農地を宅地にする際、カーポートは構築物ではないので建ペイ率に入れることはできないと行政書士に言われ、なくなく農地転用の土地を減らしました。 （調整区域は1階の面積が土地に対し22%以上ということでしたので...)
また、カーポートや門をつくるという理由で農地転用は可能でしょうか？
A
農地転用をしない限り農地は田・畑に使用するものでありますので、カーポートや門などの構築物は作ることはできません。ただし車を止める（駐車）ぐらいはあまり問題にはならないと思います。
行政書士さんに言われたのも一理ありますが建築基準法で言いますと柱と屋根があれば建築物として見なされます、しかしこれもおかしな物で構造を鉄又は木で不燃材にし屋根を不燃材料で葺かなければなりません、その為一般に普及していますアルミ製で屋根がアクリル又はポリカのカーポートは認めてられていませんので無理になります、皆さんは建物完成後の検査を受けてからカーポートとかテラスを設置されてます。
カーポートや門を作るという理由では農地転用は無理です。
Q
調整区域について
買いたい物件が調整区域になっていますが（新宅地）問題は、ないんでしょうか？
はじめまして、今度 浅井町に中古戸建を買いたいと思っています。
現在は一宮市内のアパートですが、浅井には両親が住んでいます。
もともと江南市村久野の生まれで両親も昭和45年以前から江南に住んでいましたが、事情があり現在の浅井に住民票を3年前に移しました。（浅井には26年前に家を建て私が住んでいました。その時も調整区域で店舗住宅で建てました。）買いたい物件が調整区域になっていますが（新宅地）問題は、ないんでしょうか。
将来建替えができないとか…いったい何年住んだら建替えできるんでしょうか。
子供の代になったら建替え許可が下りますか？
A
以前も店舗付住宅を建築されて多少は御存知だと思いますが、一宮市には資格がなくて建築されたと思います。新宅地も同様ですので建築の建替えは許可が下りませんので注意してください。
残念ながら許可が降りることはないでしょう。
Q
分家について
土地の名義が父で、家の名義は兄です。次男である私が、調整地域の土地を買う資格はあるでしょうか？
私の父は、北小渕にＳ45年11月23日以前から住んでいます。 今年から、兄が家を建てて同居しているのですが、土地の名義が父で、家の名義は兄です。 次男である私が、調整地域の土地を買う資格はあるでしょうか？
また、私の子供が、その土地で家を建て替えることは出来ますでしょうか？
A
お父様が、子供のころから北小渕に住んでいて、ご結婚後も住み続けている。もしくは昭和45年11月23日以前にご結婚され北小渕に住んでいる。と言う事であれば、お兄様がその本屋継承者となりますので、真野様は分家扱いで調整区域（北小渕より建物の連なる調整区域）の農地であっても農地転用が可能であると思いますので購入可能でしょう。
また、お子様の建て替えも現在の法律では問題はありません。
Q
農地転用について
市街化調整区域内(青地)の農地転用と分筆で費用が100万くらい掛かると聞いたのですが こんにちは、初めて質問させていただきます。
市街化調整区域内(青地)の農地転用と分筆で費用が100万くらい掛かると聞いたのですが、そんなに掛かるものなんでしょうか？
どうか教えてください。
A
土地の大きさにもよりますが、まず確定測量と分筆登記をし、次に農業振興地域の除外（年4回）をし、次に農地転用（毎月）という流れになります。
確定測量および分筆費用・農業振興地域の除外費用・農地転用費用・まず田ではないかと思いますので用水の負担金土地の大小にもよりますが、100坪くらいで少なくとも70万以上はかかると思われますので、大きさによっては100万かかる可能性は十分あるように思われます。
Q
一部転用について
転用後、家を建築する場合、一階部分の建築面積の割合の制限があるという話を聞きましたが本当でしょうか？
妻の祖母の農地（畑）を宅地に転用後、家を建築する場合、一階部分の建築面積の割合の制限があるという話を聞きましたが本当でしょうか？
土地の面積が120坪あるのですが30坪弱必要になると近所の人から義父が聞いたみたいです。一階部分で30坪となるとかなりの大きさになってしまい想像できないのですが・・・。私は普通の二階建てを考えていたのですが、このような場合は分筆して一部を転用したほうがいいのか、何かよい方法があれば教えてください。転用の申請時には図面が必要とのことですが途中で一部変更とかは可能なのでしょうか？よろしくお願いします。
A
農地転用をされる場合、土地の面積に対して建築面積の割合は22％以上必要となりますので120坪ですと26.4坪以上必要となります。一階部分が26.4坪ですと少し大きいぐらいかとは思いますが、普通でとなりますとだいたいですが20～25坪程度ではないでしょうか。
農転及び許可申請時には建築確定の図面が必要となりますが許可後の変更は理由があれば、一部変更届けを提出することが出来ます。
